Régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico

En fecha 8 de noviembre se ha publicado el Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre. La norma regula el requisito de una licencia urbanística previa para el destino de las viviendas al uso turístico  en los 262 municipios incluidos en el anexo del Decreto Ley , que tendrá una duración de cinco años, prorrogable por períodos de igual duración se emplea que el planeamiento urbanístico lo permita . 

Los municipios incluidos en el anexo son aquellos donde existen problemas de acceso a la vivienda o riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico . Esta relación tiene una vigencia de cinco años, a contar desde la entrada en vigor del Decreto Ley (09/11/2023).

Por otra parte, la norma establece también que mediante una Orden de la persona titular del departamento competente en materia de urbanismo, debe determinarse la relación de los municipios con problemas de acceso a la vivienda . Por lo que la relación inicial de municipios perderá vigencia en el momento en que se publique la Orden que apruebe la relación que la sustituye. Esta Orden se aprobará cada cinco años , previa audiencia a los municipios afectados.

Por lo que respecta al régimen transitorio de las viviendas de uso turístico habilitadas a la entrada en vigor del Decreto Ley se establece:

• En el plazo de cinco años, los titulares de estas viviendas deben obtener la licencia urbanística de acuerdo con el régimen establecido en la disposición adicional vigésima séptima o bien cesar la actividad.
• Se prevé una única ampliación de la transitoriedad establecida para las viviendas ya habilitadas en el momento de entrada en vigor de la norma y, por tanto, la prórroga para la obtención de la preceptiva licencia, con la acreditación por parte del titular de la no compensación de la pérdida del título habilitante.
• Se regula el carácter indemnizatorio de las prórrogas y el régimen transitorio establecido para las viviendas ya habilitadas en el momento de entrada en vigor de la norma.
• La aplicación del régimen transitorio a los municipios que se incorporen de nuevo a la lista a consecuencia de posteriores Órdenes, así como el momento de inicio del cómputo del régimen transitorio.

Por último, la norma modifica el texto refundido de la Ley de urbanismo .

• Se añade una nueva letra, la p, en el apartado 1 del artículo 187 , que regula los actos sujetos a licencia urbanística previa, para el destino de las viviendas a uso turístico en los municipios con problemas de acceso al vivienda y en los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico, entendidas como aquellas que, en el momento de redacción de este Decreto ley, presenten una concentración de 5 viviendas de uso turístico o más por 100 habitantes, sin perjuicio de que el planeamiento general justifique la suficiencia de suelo calificado como residencial destinado a domicilio permanente y habitual, sin poder superar un ratio de 10 viviendas de uso turístico por 100 habitantes.
• Se añade una nueva disposición adicional, la vigésima séptima , con el objetivo de regular el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico en el sentido de establecer que tienen la obligación de disponer de la correspondiente licencia urbanística en determinados municipios, independientemente de otras licencias o autorizaciones que sean necesarias. Esta disposición también establece que el planeamiento urbanístico debe permitir expresamente la compatibilidad del uso de vivienda de uso turístico con el uso de vivienda destinada a domicilio habitual y permanente; asimismo, establece que en ningún caso pueden otorgarse más licencias que las resultantes de aplicar un máximo de 10 viviendas de uso turístico por 100 habitantes. Por último, esta disposición establece el mecanismo para actualizar la relación de municipios en los que el destino de las viviendas al uso turístico requerirá una licencia previa, que es a través de una orden de la persona titular del departamento competente en materia de urbanismo , previa audiencia en los municipios.

Entrada en vigor: 9 de noviembre de 2023

Enlace al Decreto Ley 3/2023